都市更新 + 權利變換 + 票選建商
1. 請問您現有土地+建物之門牌地址?
是否持有地下室車位或土地? (不知道可寫不清楚)
2. 請問評估棟是否設置已立案之”管理委員會”?□ 無
若已設置請續答:本改建議題是否有在管委會上決議?
□有提出沒決論
□已決議都更改建(書面)
3. 請問 貴棟決議之改建方式(可複選)
□自組更新會(自建)
□由建商(開發商)進場整合簽約
□公辦都更
4. 請問您覺得您所屬該棟或您自己會當發起人嗎?
期初發起人初步定義:出錢出力(錢:指評估更新後權利變換之規劃費用+估價師費用)
5.請問您能接受不出錢下,更新後選配同樣樓層的房屋坪數
□必須室內一坪換一坪(不含陽台)
□必須權狀坪大於現況權狀坪
6.請問您更新後選配房屋型態
□住宅
□辦公室
□1樓商業(僅限更新前擁1樓店鋪者)
填表人全名:
□所有權人本人: 全名:
□所有權人直系家人
□其他關係:
年 月 日
註:謙華公司將視本調查表內容,有權免費提供或不提供(勾選建商者)初步評估分析
|
□1.臺(新)北市建管處所規定之相關危老耐震初評作業． （免費協助聯繫耐震結構評估單位，屆時由所有權人直接匯款評估公會 。） |
|
□2.臺(新)北市建管處所規定之相關危老重建計畫書， 以取得獎勵額度。（按基地規模提列費用報價。） |
|
□3.推薦建照建築師。（免費視基地規模推薦合適之建築師一家，由所有權人逕自與建築師簽約。）(需1.2.3.都勾選) |
|
□4. 臺(新)北市都更處所規定之相關都更事業計畫書及權利變換計畫書，以取得獎勵額度。（按都更處規定提列規劃單位費用。） |
|
□5. 協助向銀行申請建築融資計畫。（按融資規模提列費用報價。） |
|
□6. 協助甄選營造工程廠商。（按所有權人即甲方需求徵選營造工程廠商投標，供甲方議決，協助合約審視.. 提列費用報價。＊惟其後營造施作監督屬甲方自請工地主任之職責，非屬合約內容。） |
|
□7. 協助地政鑑界+產權第一次登記+稅務規劃。（於5.已簽約下.免費視基地規模推薦合適之地政士，由所有權人逕自與地政士簽約。） |
|
□8. 協助以不動產估價師 [權利變換 ]為改建後分配 基礎協商找補。（於1.2.3.5.已簽約下.免費視基地規模推薦合適之估價師，由所有權人逕自與估價師簽約。本司按所有權人及戶數規模提列權利變換費用報價。） |
並提出須以權利變換評估案直接進行獎勵與更新後價值選屋找補情形,由本事務所
組成權利變換團隊,以總報價70萬(規劃單位:50萬,估價單位:20萬,建築設計:0元-
三、106年5月10日止‚已收到土地面積約79%參與都更意願書•並書面同意於收到土地
四、已收到土地面積超過80%參與都更意願書‚預定7月召開會員大會進行改選及進度決議•
一、緣由(本案位容積率225%,1幢5層樓棟計30戶,目前內部組織為更新委員會,甄選實施者產生中)
本案103年7月由委託人周小姐因無法接受多數地主採用『建築經理』模式，導致分配坪數不但未相對增加，還要承擔1仟多萬建築成本負擔之由，先委託鄭經理當評估顧問，藉由不動產鑑價估算出周小姐更新前比例，加上本事務所評估都更獎勵及其他獎勵，以權利變換實施，估算出周小姐及眾地主更新後權利價值金額，並藉以選均價樓層金額，得知可選配房屋坪數，確實比『建築經理』模式多出好幾坪，且不必承擔1仟多萬建築成本借款。
二、隨即與主事者開會，向他們說明尚有ㄧ種方式，類似公辦都更方式(但無市、國有土地)，透過不動產估價師鑑價，公開、透明將每一筆土地，每一層樓之價值估算出來；主事者很高興知道還有這套非屬建商開發方式，讓眾地主公平地依土地座落價值及立體樓層價值，進行更新後選屋。103年11月正式接受規劃及建築設計委託,於104年1月至3月進行權利變換後選屋及配合需求坪數設計,104年4月27日召開自辦公聽會,104年6月11日報核。
三、待取得99.5%土地所有權人同意比例後，隨即先辦理更新後選屋-因我們訴求:甄選之實施者禮讓眾地主優先選屋!
四、100%真權變案特性:
1.在未查訪每戶更新後選屋動向前,無需繪製細部平面圖。圖面係依每層樓估價師定價及所有權人權值內,多次會議而發展成平面圖、3D圖。
2.更新後最小戶室內面積:46平方公尺,約在權狀23-25坪之間;設計單位配合各戶意願選屋 ,設計原則:可讓絕大多數的原住戶選屋ㄧ坪換一坪且尚留餘錢買家電!
3.實施者與所有權人完全依照審議後之最終權利價值作找補,故由初步評估權值至最後審議約有2-4%上下波動。(因無合約將兩方權益綁死)
4.由所有權人自組委員會,會議決定邀請建商依投票選舉方式產生實施者。
本案房地及停車位分配原則
本案無訂私契約，本案同意之100%土地所有權人完全依照台北市政府所訂之都市
更新自治條例、權利變換辦法，亦已依照估價師估算及規劃單位試算更新後金額，
進行選屋找補，同時也遵照審議會核定結果，做最後金額找補。
更新前各土地所有權人權利價值比例由投標選出領銜之宏大不動產估價師聯合事
務所估定,再彙總本案預估之容積獎勵成建築量體,而試算出共同負擔金額及房地總
銷收入後,得以計算出各土地所有權人更新後權利價值。
更新後各土地所有權人以其更新後權利價值扣除依所有權利價值比例折抵共同負
擔後之餘額為可分配選屋之權利價值。更新後各土地所有權人優先自由選配房地及
車位，其房地及車位之總價值以可分配之權利價值增加5%為限,剩餘房地與車位才
分配給實施者。
一、103年10月30日所有權人第八次會議中決議:
1.由XX建築經理公司之『代理實施』方式，變更為『權利變換』方式，並由住戶投票遴選實施者。
2.委託吳亞蘋建築師事務所 鄭經理，擔任本案都市更新規劃單位及建築設計，並已先委由宏大不動產估價師聯合事務所，估算更新前30戶及4筆土地產權評估及更新後合理房價水準。並由規劃單位依估算之更新前價值比例分算各土地所有權人更新後金額。
3.請各所有權人於103年11月10日繳交【選屋調查表】，內容:〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛原則下進行規劃；表格顯示初步更新後權值及找或補金額、欲選配面積坪數、希望房間規劃房數、欲選之高中低樓層、車位(機械或平面)、一層公共空間建議規劃、居住環境最需改善項目等。
二、103 年12月19日所有權人第九次會議:建築設計案平面配置說明，期待所有權人按需要提出建議供圖面修正。戶型全部自A至G戶皆為土地所有權人〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛量身訂製。
規劃單位提供第二次模擬選屋單，試算75.3%獎勵下之建築量體、房屋平面圖及坪數計算，最後得知惟有共同負擔金額由建材RC3級降低為RC2級才能符合〚現況主建物一坪換新大樓主建物一坪〛，故決議採用RC2級。
