本事務所推動對所有權人最有利:(100%權變)或(80%協議+20%權變)，且以上得擇優。所有權人係根據不動產估價師之估價，以更新單元內所有房地更新前之權利價值金額及個人權利價值比例，參與﹝更新後總銷金額－共同負擔金額﹞之分配，取得個人更新後之權利價值金額。而更新前權利價值與比例，及更新後總新金額及同負擔係全數公開，可以互相檢驗。
惟「權利變換」之實施，務必求取「100%權利變換」之實施！
否則就是下述之(80%協議+20%權變)：
1.與所有權人談論坪數分配。
2.要求個別簽署建設公司主導之合建契約。
3.其他有類似協議合建之行為或協議。
「權利變換」係透過不動產估價制度，由不動產估價師將老舊房屋與土地作更新前權利價值之估算，取得各所有權人更新前的權利價值比例，並以此更新前權利價值比例參與更新後權利價值分配。不動產之估價就是其中非常重要的一環，對於更新前之權利價值之估算，提出下列說明表，協助所有權人了解：
1.更新前權利價值之估算與建設公司無涉，係各所有權人間互相比較。
2.彼此間之比較以比較項目進行，以調整率加以反映。
各宗土地之比較項目與調整率 比較項目 比較項目調整率
前提說明：比較項目調整率係個案認定，絕非每一個案都可是用如此之調整基準，僅提供參考與了解。
地號
使用分區
面積(坪)
地形
臨路路寬(m)
臨路面寬(m)
平均深度(m)
寬深比
容積率
面積(%)
地形(%)
臨路路寬(%)
臨路面寬(%)
寬深比
合計(%)
1地號
商2
住4268.00
不規則形
40m
8m
6m 24m
30m
1.3
630%
103%
97%
101%
101%
100%
101.92%
2地號
商2
34.00
矩形
40m
6m 6m
22m
3.7
630%
98%
100%
100%
98%
99%
95.08%
3地號
(商2比準地)商2
78.00
矩形
40m
8m 15m
18m
1.2
630%
100%
100%
100%
100%
100%
100.00%
4地號
商2
住429.00
矩形
8m
4.5m
21m
4.7
529.6%
98%
100%
99%
98%
99%
94.13%
5地號
住4
30.00
矩形
8m
6m
21m
3.5
300%
99%
100%
99%
99%
100%
97.03%
6地號
住4
25.00
矩形
8m
4.5m
19m
4.2
300%
99%
100%
99%
99%
100%
97.03%
7地號
住4
24.00
矩形
8m
8m 5m
19m
3.8
300%
99%
100%
101%
99%
100%
98.99%
8地號
(住4比準地)住4
59.00
矩形
8m
6m 8m
25m
3.1
300%
100%
100%
100%
100%
100%
100.00%
9地號
住4
41.00
矩形
6m
7.5m
22m
2.9
300%
99%
100%
98%
100%
100%
97.02%
|
面積： |
商2比準地面積78坪，100坪以上進行調整，50坪以下進行調整。住4比準地面積59坪，30坪以上進行調整，30坪以下進行調整。 |
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地形： |
商2及住4比準地皆呈矩形，不規則形進行調整 |
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臨路路?： |
商2比準地三面臨路調整，單面臨路進行調整。住4比準地雙面臨路8m進行調整，單面臨路8m進行調整-，單面臨路6m進行調整。 |
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臨路面寬： |
商2比準地面寬15m，面寬20m以上進行調整，面寬8m以下進行調整。 |
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寬深比： |
商2比準地寬深比1.2，寬深比3以上進行調整。 |
圖例：
概念說明：
更新前(經不動產估價估算)
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更新前權利價值 |
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甲 |
1000萬 |
25% |
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乙 |
1000萬 |
25% |
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丙 |
2000萬 |
50% |
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合計 |
4000萬 |
100% |
更新後
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更新後權利價值 |
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甲 |
(8000萬*25%)-(3200萬*25%)=1200萬 |
25% |
|
乙 |
(8000萬*25%)-(3200萬*25%)=1200萬 |
25% |
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丙 |
(8000萬*50%)-(3200萬*50%)=2400萬 |
50% |
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合計 |
4800萬(C) |
100% |
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(A)=(B)+(C)→更新後總銷售價值=共同負擔+更新後增加之價值 |
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(B)=(A)-(C)→共同負擔，即為以權利變換實施都市更新之實施者，應得之價值 |
||
一、共同負擔(更新成本)必須先經建設公司試算與模擬，並且得以完全公開。
1. 以都市更新申請獎勵容積，須經主管機關審議；共同負擔(更新成本)即為審議之重要項目，故為健全審議機制而設有審查基準，共同負擔(更新成本)之製作就當然依照審查基準進行試算，否則將來如何通過審查。首先，不得提列與審查基準不一致之項目；其次，若需要提列與審查基準不一致的單價，就須充分舉證不一致的原因，若審查無法通過則須調整至與審查基準一致。 2. 建設公司將來既須遵循審查基準進行試算以通過審查，爭取獎勵容積，則推動都市更新之初當然得以同樣審查基準進行試算以模擬之，如此一來豈有無法公開之情事。
3. 最重要的關鍵是：若採「100%真權利變換」，建設公司提列之共同負擔(更新成本)就是建設公司參與都市更新得以分回之房地總值。審查基準可以提供審查單位與所有權人一一檢視及監督建設公司是否有灌水或提列不實之處，以確定更新後所有權人得以分回之房地總值為最大。
二、不動產估價師立於公正第三人立場，依不動產估價制度針對「更新前權利價值」及「更新後總銷售價值」進行估價。[不要由實施者指定三家就沒問題]
1. 以不動產估價師依不動產估價制度介入，即是為避免建設公司或所有權人不當操控應分配之價值。唯現行法令規定不動產估價師係由實施者選擇三家，若採「100%真權利變換」將訴求由建設公司只選擇一家、所有權人選擇一家，第三家由不動產估價師公會輪值之不動產估價師進行估價，以平衡觀點，就不會產生主導估價與陪伴估價之疑慮。。 2.「更新前權利價值」係經由不動產估價師設定估價條件，將地區內各戶價值依設定之比較項目逐一計算，求取各戶不同之價值後並得以求取各戶「更新前權利價值比例」，此處估價與建設公司毫無關聯，可避免「協議合建」中戶戶分配坪數不同卻毫不知原因之問題。
3.「更新後總銷售價值」係經由不動產估價師勘估周遭建物所取得之價值，唯制度中定有期間限制，以避免取得與當下價值不同之數據。此處估價之價格為所有權人於更新後權利變換之交換價格，非市場上預售或銷售價格，再經由交換價格選取未來大樓甚麼樓層及幾坪；故理論上所選取的坪數會符合估價基準日時的市場價格，不致引起實施者低估所有權人的權益價值。。
三、採用「100%權利變換」，則所有權人與建設公司乃各自挑選更新後建物樓層。
1. 既使用「100%權利變換」則所有權人與建設公司皆是取得「更新後權利價值」(一筆金額)，非固定或特定之樓層與坪數。 2. 雙方皆使用此價值進行交換，交換時就會發生金額找補的問題，假設高樓層單價較高、低樓層單價較低，同樣一筆金額換高樓層可能坪數比較小，換低樓層坪數就比較大。完全取決於，所有權人自己想要換得何層樓或是何種坪數。